2008年02月24日

6-5)見積書査定の目的

そもそも見積書査定の目的とは何なのでしょうか。

    ● 見積書査定の目的

 施工会社選定にあたり、通常数社から見積を取り、比較検討することになると思います。
もちろん安ければ良いというのではなく、会社の規模・実績、そして何よりも信用性までを含めて検討するかと思います。
その中で、各社の見積金額にはたいていの場合、大きな金額差が出てくるであろうと思います。
その理由としては色々有ると思いますが、大まかには以下の点が考えられます。

1. 仕様書通りの施工方法による見積をしていない
2. 図面から正しく数量を算出していない
3. 現地調査をしていない. 
4. 各社の施工様式の違い及び、施工単価の違い
5. 特に躯体の劣化などは、足場を架けて実際に工事を始めてみないと、不確実であるため、その想定の仕方による違い

 他にも多々有ると思われますが、以上の様な点が大きな要因だと考えられ、さらに仕様書・設計書の内容によっては、差が広がると考えられます。
よって仕様書・設計書にのっとった正確な数量の把握と現地調査に基つ゛くその裏付け、そして的確な施工単価の採用が必要になります。
あくまで中立の立場にたった「工事内容の確認」と「その適正価格を算出」することにより、施工業者の選定にあたっての参考資料として頂くことを目的とします。

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2008年02月22日

大規模修繕工事について

マンションにお住まいの方にとっては、数年毎に避けては通れない改修工事。

中でも屋根防水・外壁塗装を中心とした大規模修繕工事の場合、その経費は莫大なものとなる可能性が大です。

毎月の修繕積立金だけで賄うことができないケースも良く耳にします。
それではいったいその工事費用とは、どの程度かかるのでしょうか。
マンション修繕に関わる現在の状況を踏まえ、検討していく必要があるのではと思います。大規模修繕工事マニュアル



§1. 現在の状況
 平成13年末の時点で、全国でマンション(注1)に居住されている方が1,000万人を超え、400万戸以上のマンションストック戸数が有るとされています。
又、最近では都市部を中心に高層マンションも増え、郊外型も含め益々その数は増大していくのでしょう。
しかしながらその一方で、マンション特有の居住形態により、様々な課題(注2)を有している事も実状の様です。
なかでも、大小を含めて建物の修繕に関する問題は、近年社会問題化し、新聞紙上・雑誌等で紹介される記事を目にする機会が増えています。
そして現在では60%近くのマンションが築後10年を経過し、25%のマンションが20年を経過しているそうです。
 今後はさらに相当数の年数を経たマンションが急激に増大していくことが見込まれています。


§2. 国の対策
 この様な状況の中、平成12年12月1日には 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が成立し、国・地方公共団体の支援の元、「管理組合によるマンション管理」の方向付けがなされました。
これは、マンション購入者が構成員である管理組合と組合員、そして国・地方公共団体の役割・責務を明記しています。
 ようするに種々多様なマンションの管理問題を、管理会社まかせにせず、管理組合が中心となり協力し、国及び地方公共団体の支援の元、皆で考えていこうというものです。


§3. 管理組合の対策
 最近では管理組合の努力と研究の元、建物の維持管理・補修等を管理会社に全面委託せずに、住民主導で管理しようとする動きが広がっている様です。
現に自主管理の団体がいくつか設立されたり、住民の方が直接業者を選定し、無駄の無い有益な施工方法で工事を遂行されたりと、住民の方の意識の高まりも相当の様です。



ところで、大規模修繕の目的とは、その本質とはいったい何なんでしょうか。

● 大規模修繕の目的
 前述の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の第三条による 平成13年8月1日告示の「マンションの管理の適正化に関する指針」の中で「マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。」 とありますが、

1.年数の経過による、建物各部・附帯設備の劣化の修繕
例えば、
 ・躯体コンクリートの中性化
 ・コンクリートの割れ
 ・防水層破断による漏水
 ・壁塗装の塗膜剥離
 ・金物類の腐食・塗膜剥離
 ・設備機器(受水槽・ポンプ・エレベーター等)の機能低下
 ・etc
 
2.以上の見直しにより、居住環境が向上し、美観の観点からもより望ましい方向に向かい、

3.よってそれらが、ひいては資産価値の向上にもつながる。

ということで、居住者の方が毎月積立てている、修繕積立金等をより有効に活用する為に、修繕計画の策定とその確実な実行が大変重要になります。



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注1)マンション
 ここでは、その構造を、鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート又は、鉄骨造とし、中高層(3階建以上)の分譲共同住宅を表わす。

注2)マンション特有の居住形態による課題
 1.一つの建物を区分所有する事による、所有者の意識の相違
 2.多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさ
 3.利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ
 4.建物構造上の技術的判断の難しさ
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2008年02月21日

1) 住宅用火災警報器の義務化

住宅用火災警報器の取付けが、

法律で義務付けられています

●新築住宅に於いては、
 →平成18年6月1日から

●既設住宅に於いては、
 →平成20年5月31日(原則として)
  平成23年5月31日(遅くとも)

寝室寝室がある階の階段(1Fと屋外除く)には必ず設置しなければならないほか、条件により設置しなければならない場所が決まっています。


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@寝室
主寝室だけでなく、子供部屋のように日常的に人が就寝する部屋。
普段就寝する部屋。来客が就寝するような部屋はのぞきます。
A寝室のある階から下への階に通じる階段。
B設置しない階で就寝に使用しない居室が2階以上連続する
場合は、取り付けた階から2階離れた居室のある空間。
C一つの階に7u(4畳半)以上の居室が5つ以上ある階の
廊下など。東京都や名古屋市などでは、家庭で最も出火の
多い台所への設置も義務付けている。
■設置する部位
原則、天井または壁に設置する。天井の場合は、中心を壁、梁から60p以上離す。
壁の場合は天井から15〜60cm以内に中心が来るように設置する。
ただし梁などでも、同等に火災の感知ができると認められる場合は設置が可能。
※詳細は市町村条例により異なります。

住宅用火災警報器の詳細は→パーフェクトな住宅用火災警報器が登場!



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2008年02月20日

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2008年02月18日

部位別工事費について

リフォームの部位別・種別のリフォーム工事費例です。

工事費の対象となる各リフォームの材料数量は、具体的なプランを仮定の上、実際に積み上げ算出したものです。

当然の事ながら、プランの設定方法を変えると数量は変わりますので、ひとひとつの実際のリフォームによって、工事費は変わります。

あくまでも当方で仮定したプランに於ける工事費とご解釈下さい。


又、数量に乗ずる価格(単価)は、


リフォームハンドブック 2008 (2008) (積算ポケット手帳)

積算資料ポケット版リフォーム―住宅・店舗増改築のための設計・見積資料 (2008)


などを参考にしています。
実勢価格を考慮し、最大限実際の工事費に近いものとなるよう調整していますが、工務店等がリフォームする際の実行価格とは若干異なります。

各具体例に示す機器等の仕様程度で工事した場合の参考価格とお考え下さい。



ご相談・ご質問 :ご意見・ご質問等はこちらまでご連絡お願いします。
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