2008年02月24日

6-5)見積書査定の目的

そもそも見積書査定の目的とは何なのでしょうか。

    ● 見積書査定の目的

 施工会社選定にあたり、通常数社から見積を取り、比較検討することになると思います。
もちろん安ければ良いというのではなく、会社の規模・実績、そして何よりも信用性までを含めて検討するかと思います。
その中で、各社の見積金額にはたいていの場合、大きな金額差が出てくるであろうと思います。
その理由としては色々有ると思いますが、大まかには以下の点が考えられます。

1. 仕様書通りの施工方法による見積をしていない
2. 図面から正しく数量を算出していない
3. 現地調査をしていない. 
4. 各社の施工様式の違い及び、施工単価の違い
5. 特に躯体の劣化などは、足場を架けて実際に工事を始めてみないと、不確実であるため、その想定の仕方による違い

 他にも多々有ると思われますが、以上の様な点が大きな要因だと考えられ、さらに仕様書・設計書の内容によっては、差が広がると考えられます。
よって仕様書・設計書にのっとった正確な数量の把握と現地調査に基つ゛くその裏付け、そして的確な施工単価の採用が必要になります。
あくまで中立の立場にたった「工事内容の確認」と「その適正価格を算出」することにより、施工業者の選定にあたっての参考資料として頂くことを目的とします。

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2007年11月06日

6-4)見積書のチェックポイント〜工種別

1.直接仮設 (やりかた・墨出・足場・養生等)

 -養生・片付・清掃費等は数量換算することが難しく、1式計上される場合が多いです。(めどとしては、800〜1,200円/延床面積当り)
 -工事用電力・用水は施主提供とすれば計上されません。
 -屋根改修・外壁改修が伴うリフォームでは外部足場が計上されます。自社で賄う場合に比べ、リースの場合は割高になる事があり、注意が必要です。

2.土工 (根切・盛土・山留・砂利敷き等)

 -通常は発生しませんが、平面的に増築する場合等で基礎工事が必要になります。

3.地業 (杭・地盤改良等)

 -緊急避難的な場合や、地震対策などでは地盤改良が必要です。

4.コンクリート (捨コンクリート・鉄筋コンクリート等)
5.型枠 (普通型枠・打放型枠等)
6.鉄筋 (鉄筋・加工組立等)

 -通常は発生しませんが、平面的に増築する場合等で基礎工事が必要になります。
その場合でも施工数量は僅かで、数量当りの単価は新築工事に比べて割高になります。

7.鉄骨 (鋼材・加工組立・耐火被覆等)

8.既製コンクリート (コンクリートブロック・ALC板等)

9.防水 (アスファルト防水・シーリング等)

 -シーリング施工部位としては、外壁改修の場合のサッシ周り、外壁材の目地処理、キッチン周りなどがあります。
又、シーリングの種類には主に価格の高いものから、
 ・シリコン系
 ・ポリサルファイド系
 ・ポリウレタン系
などがあります。

10. (擬石・テラゾブロック等)
11.タイル (各種陶磁器質タイル等)

 -リフォームに於ける石・タイル工事は、使用する材料の仕様によって廉価な物から高額の物まで様々です。
予算と希望を踏まえ、良く調査してから仕様を決定して下さい。

 -INAXリフォーム情報

 -ABC商会 床・壁材

12.木工 (構造材・造作材・合板・釘金物等)

 -内装工事と密接な関係があり、各項目毎に、材工価格なのか、材料のみで、大工手間が別計上されているのか、確認する必要があります。

例えば、石膏ボードを例にすると、
・材料費+施工費=単価とし、内装工事に計上する場合
・材料費のみを数量計上(u、枚)し、手間を他材と共に別計上(u、人工、一式)する場合

など、業者により内訳の計上方法が異なりますので、科目毎に単純に比較する事はできません。

 -大工手間を一式で計上された場合、妥当性を見極めるのは難しいです。特に大規模なリフォームになると、材料・手間共に現場での状況により、少なからず左右される事になります。
事前にきちんと査定するには、全ての項目を材工単価に置き換えて比較するのが望ましいかもしれません。


13.金属 (金属板屋根・軽鉄天井下地等)

14.左官 (モルタル・プラスタ等)

15.木製建具 (木製建具・建具金物等)
16.金属製建具 (鋼製建具・アルミ製建具等)

 -木製建具、金属製建具共に既製品とよりも製作品、国内製品より外国製品が割高になります。
又、その仕様によっては価格にも見た目にも大きな開きがあります。
実際にどんな物か、サンプル・見本品・ショールーム等で確認するのが無難です。
予算調整をする場合にも大きな比重を占める科目になります。

17.ガラス (建具用・ガラスブロック等)

 -建具用ですと、サッシ・建具の価格に含まれることがほとんどですので、別計上されている場合は、どの部分の項目かを確認しましょう。

18.塗装・吹付 (各種塗装・仕上塗材等)

 -外壁塗装の塗替え・吹替えの場合は、その施工方法によって大きな差が出ます。
塗装・吹付の種類、下地処理の程度、既存ケレンの方法などをしっかりと確認し、内訳上に明示してもらって下さい。

19.内外装 (カーペット・クロス等)

 -木工事に含まない、クロス・床シート等の主に表面仕上が対象になります。
一口にクロスといっても、価格・程度共に数種類ありますので、サンプル・見本品等で良く確認する事が必要です。

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2007年11月05日

6-3)見積書のチェックポイント〜2

見積書の項目明細を記述したものを内訳明細書、又単に内訳書といいます。

この内訳書の中身を見て初めて工事金額の内容を知る事ができるのです。

この内訳書の構成ですが、一般的には大きく分けて2種類あります。
おそらく査定すべき見積書(あなたが業者に提示される見積書)は次のいずれかの書式で提示されるはずです。

1)工種別内訳書
2)部分別内訳書

・・・・・・・・

1)工種別内訳書

着工から竣工まで一連の工事を、工事の種別毎に、工事の順番通りに並べた内訳書です。
新築工事では住宅に限らず、ほとんどの建築物で工事金額を把握する為に用いられます。

リフォームに於いても、大規模なリフォームや、それ以外でも良く用いられます。

【工種別内訳書〜建築工事の科目例】

1.直接仮設 (やりかた・墨出・足場・養生等)
2.土工 (根切・盛土・山留・砂利敷き等)
3.地業 (杭・地盤改良等)
4.コンクリート (捨コンクリート・鉄筋コンクリート等)
5.型枠 (普通型枠・打放型枠等)
6.鉄筋 (鉄筋・加工組立等)
7.鉄骨 (鋼材・加工組立・耐火被覆等)
8.既製コンクリート (コンクリートブロック・ALC板等)
9.防水 (アスファルト防水・シーリング等)
10.石 (擬石・テラゾブロック等)
11.タイル (各種陶磁器質タイル等)
12.木工 (構造材・造作材・合板・釘金物等)
13.金属 (金属板屋根・軽鉄天井下地等)
14.左官 (モルタル・プラスタ等)
15.木製建具 (木製建具・建具金物等)
16.金属製建具 (鋼製建具・アルミ製建具等)
17.ガラス (建具用・ガラスブロック等)
18.塗装・吹付 (各種塗装・仕上塗材等)
19.内外装 (カーペット・クロス等)
20.仕上ユニット (浴室ユニット・造付家具等)
21.カーテンウォール (金属製カーテンウォール等)
22.その他

〜<建築数量積算基準・解説〜建築積算価額構成図より>


2)部分別内訳書

建物部位別、又工事施工部位別に集約した項目を積み上げた内訳書。
リフォーム工事では、リビング工事、キッチン工事、解体工事等に分けられる。

【部分別内訳書〜上記工種別内訳を部分別内訳に置き換えた場合】

1.直接仮設
2.土工・地業
 2-1.土工
 2-2.地業
3.躯体
 3-1.基礎躯体
 3-2.上部躯体
4.外部仕上
 4-1.屋根
 4-2.外壁
 4-3.外部開口部
 4-4.外部天井
 4-5.外部雑
5.内部仕上
 5-1.内部床
 5-2.内壁
 5-3.内部開口部
 5-4.内部天井
 5-5.内部雑

〜<建築数量積算基準・解説〜建築積算価額構成図より>


【関連書籍】

建築数量積算基準・同解説〈平成18年版〉

積算資料ポケット版リフォーム 2007―住宅・店舗増改築のための設計・見積資料 (2007)




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2007年11月03日

6-2)見積書のチェックポイント〜1

見積書のチェックポイントは多岐に渡ります。

業者からの見積書の提示時には、合せてリフォームプラン(主に平面図)が示されます。

見積書のみを提示し、その根拠となるプランを示さない業者はその時点で問題外と言えます。
(プランを必要としない簡単な補修・修繕であれば別ですが)


ですから基本的には見積書とプランを並行して吟味していく事になります。

単に見積書といっても、リフォームの場合はその内容次第で、その書式には様々な種類があります。

当然、業者によって表示方法(項目・明細・仕様等の表現方法)は千差万別です。



細部については簡単に説明できる事ではありません。
そしてできれば、専門家にお願いしたい部門でもあります。

もちろん、業者に見積書の内容を説明してもらうのは当然ですが、ある程度の知識をご自分で持っていないと、その内容を理解する事ができないばかりか「何がわからない」かがわからない、という事になってしまいます。


ここでは、特に大きなチェックポイントについてご説明します。


【見積書チェックポイント〜総合編】

1)工事総額だけで比較しない。
必ず明細内訳の比較・検討が必要。

2)一式での計上は、必ずしも悪くはないが、単価で計上できるものは単価に数量を乗じて計上されることが望ましい。

3)項目・明細の仕様・程度に間違い(希望との)が無い事。

4)工事項目に計上落しは無いか。

5)工事項目に含まれる内容が明示されているか。

6)プラン内容が満足いくものか(希望通りであるか)


見積書査定
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6-1)見積もり・積算とは

複数の業者から見積もりを取る事を「相見積もり」といいます。

通常は3社以上から見積もりを取る事を、5)で説明しましたが、ではその複数社から徴収した見積書を、具体的にどのように比較・査定していけば良いでしょうか。


まずは「見積もり・積算」についての説明です。

見積もり・積算とは
タグ:見積もり
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